Fristlose Kündigung bei vollständiger aber unpünktlicher Mietzahlung

Gem. § 543 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Seit der Entscheidung des BGH vom 26.03.1969 (Az.: VIII ZR 76/67) ist anerkannt, dass der Vermieter auch dann fristlos kündigen kann, wenn der Mieter die Miete zwar vollständig aber unpünktlich bezahlt. Diese Rechtsprechung hat das Amtsgericht Paderborn in seinem Urteil vom 02.07.2019 (Az.: 55 C 44/19) bestätigt.

In jenem Paderborner Fall hatten die Parteien im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete abweichend von der gesetzlichen Regelung des § 556 b Abs. 1 BGB nicht zum dritten Werktag, sondern monatlich im Voraus bis zum 15. eines Monats zu zahlen ist. Als die Mieter zum 15.05.2018 einzogen, bezahlten sie die erste Monatsmiete pünktlich. Alle weiteren Zahlungen erfolgten dann verspätet. Infolgedessen mahnte der Vermieter mit Schreiben vom 13.11.2018 seine Mieter ab. Diese änderten ihr Zahlungsverhalten nicht, so dass zwei weitere Abmahnungen vom 21.01 und 13.03.2019 folgten, wobei die Mieter deren Zugang im Gerichtsverfahren bestritten. Die Mietzahlungen erfolgten weiterhin unpünktlich. Mit Schreiben vom 20.03.2019 folgte daher die fristlose Kündigung. Innerhalb des Zeitraumes vom 15.05.2018 bis 15.03.2019 hatten die Mieter zehn Mal die Miete unpünktlich überwiesen. Erst nach Zugang der Räumungsklage fingen die Mieter an, ab Juni 2019 die Miete fristgerecht zu zahlen.

Das Amtsgericht Paderborn gab der Räumungsklage des Vermieters statt. Das Amtsgericht Paderborn betonte aber auch, dass vor Ausspruch eine Abmahnung erfolgen muss. Hierbei sah es eine deutliche Abmahnung als ausreichend an. Die Mieter konnten dieser Abmahnung entnehmen, dass ihre Missachtung des vereinbarten Zahlungstermins auf Dauer nicht akzeptiert wird. Auf Grund dessen bedurfte es keiner weiteren Abmahnung.

Daher war es für den Ausgang des Rechtsstreits irrelevant, dass die Mieter den Zugang der weiteren Abmahnungen bestritten. In seinem Urteil verwies das AG Paderborn hierbei auf das Urteil des BGH vom 11.01. 2006 (Az.: VIII ZR 364/04). Danach kann die Kündigung des Mietverhältnisses – fristlos wie fristgemäß –bereits dann ausgesprochen werden, wenn der auf die Abmahnung folgende erste Zahlungstermin nicht eingehalten wird. Dass die Mieter ab Zugang der Räumungsklage die Zahlungen pünktlich erbrachten, war für die Entscheidung des Paderborner Amtsgericht unerheblich.

Die hier näher erläuterte Entscheidung des AG Paderborn fügt sich in eine Reihe früherer Entscheidungen anderer Gericht ein. Nach einer Entscheidung des AG Würzburg vom 04.06.2014 (Az.: 13 C 900/14) sowie einer weiteren Entscheidung des LG Würzburg vom 10.07.2013 (Az.: 42 S 406/13) ist die fristlose Kündigung dann gerechtfertigt ist, wenn der Mieter innerhalb eines Jahres an 6 Terminen unpünktlich zahlt. Das OLG Hamm ließ in seinem Urteil vom 03.12.1991 (Az.: 7 U 145/91) sogar vier unpünktliche Zahlungen ausreichen.

In dem hier geschilderten Paderborner Rechtsstreit mussten die Mieter dennoch nicht sofort ausziehen. Gem. § 721 Abs. 1 S.1 ZPO bewilligte das Amtsgericht Paderborn den Mietern wegen des angespannten Paderborner Wohnungsmarktes eine dreimonatige Räumungsfrist.

Die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Strake & Strake steht Ihnen gerne bei Fragen rund um das Thema Beendigung des Mietverhältnisses anwaltlich zur Seite.

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