Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs nach Räumungsvergleich

Eine Entscheidung des Amtsgerichtes München vom 13.01.2012 (Az.: 474 C 19752/11) führt deutlich vor Augen, dass Vergleiche in Räumungsprozessen durchdacht und gut formuliert werden müssen, wenn man zu einem späteren Zeitpunkt Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs von seinem früheren Vermieter begehrt.

Der Vermieter hatte wegen Eigenbedarfs gekündigt und auf Räumung geklagt, nachdem der Mieter sich geweigert hatte, den Eigenbedarf zu akzeptieren. Im Rahmen des Prozesses vor dem AG München (Az.: 423 C 32225/08) kam es zu einem Räumungsvergleich. Der Mieter akzeptierte die Beendigung des Mietverhältnisses, wobei der Vermieter im Gegenzug auf Schönheitsreparaturen verzichtete. Zudem wurde die Zahlung einer Umzugsbeihilfe ausgehandelt.

Nach Auszug des Mieters stellte sich für diesen heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Der Vermieter hatte die Wohnung zwischenzeitlich an seine Mutter übertragen. Der frühere Mieter machte nun Schadenersatzansprüche wegen des tatsächlich ausgebliebenen Eigenbedarfs geltend. Der Vermieter lehnte einen Ausgleich der Schäden ab. Der Mieter erhob daraufhin Klage vor dem Amtsgericht München.

In diesem zweiten Prozess war die Frage zu klären, ob durch den Vergleich in dem vorherigen Gerichtsverfahren etwaige Schadensersatzansprüche ausgeschlossen worden waren. Ein solcher Ausschluss ist dann anzunehmen, wenn bei Abschluss des Vergleichs die Motivation der Parteien im Vordergrund stand, einen Schlussstrich unter die mietvertraglichen Beziehungen zu ziehen und die Parteien also den Willen hatten, auch den Streit über das Bestehen des behaupteten Eigenbedarfs aus der Welt zu schaffen. Ein Ausschluss von späteren Schadensersatzansprüchen ist demgegenüber nur dann nicht gegeben, wenn beide Parteien bei Abschluss des Vergleiches vom tatsächlichen Vorliegen des Eigenbedarfs als Grundlage für ihren Vergleich ausgegangen sind.

Das Amtsgericht München befasste sich in seiner Entscheidung vom 13.01.2012 (Az.: 474 C 19752/11) also mit dem zuvor bei Gericht abgeschlossenen Räumungsvergleich. Es ging der Frage nach, ob die Parteien nur den Räumungsprozess einvernehmlich beenden wollten oder gar das Mietverhältnis endgültig abwickeln wollte.

Das Amtsgericht München legte den Vergleich im Hinblick auf die vereinbarte Umzugskostenbeihilfe und den Verzicht auf Schönheitsreparaturen dahingehend aus, dass mit dem Vergleich auch der Streit über das Vorliegen des Eigenbedarfs endgültig beseitigt werden sollte. Dafür sprach nach Auffassung der Münchener Richter auch, dass der Mieter bis zum Vergleichsschluss diesen Eigenbedarf bestritten hat.

Unter Berücksichtigung aller dieser Umstände stand zur Überzeugung des Amtsgerichts München fest, dass bei Abschluss des Vergleichs im Räumungsverfahren die Motivation der Parteien im Vordergrund stand, einen (endgültigen) Schlussstrich zu ziehen und die Parteien damit auch den Wunsch hatten, auch den Streit über das Bestehen des behaupteten Eigenbedarfs zu beseitigen.

Es ist für einen Mieter daher ratsam, in einem Vergleich im Räumungsprozess, in dem man nicht auf Schadenersatzansprüche wegen vorgetäuschtn Eigenbedarfs verzichten möchte, mit aufzunehmen, dass man sich Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs trotz des Vergleichs vorbehält. Alternativ könnte man im Protokoll der Gerichtsverhandlung festhalten lassen, dass man bei Abschluss des Vergleiches davon ausgeht, dass der streitgegenständliche Eigenbedarf tatsächlich besteht. Ansonsten läuft der Mieter Gefahr, dass das Gericht später in einem Folgeprozess wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs im Rahmen der Auslegung des Räumungsvergleichs zum Ergebnis gelangt, die Parteien wollten einen großen Schlussstrich ziehen.

Bei sämtlichen Fragen zum Mietrecht oder rund um das Thema „Abwicklung / Beendigung des Mietverhältnisses“ steht Ihnen Rechtsanwalt Dr. Martin Strake gerne zur Verfügung.

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