Wohnungseigentumsrecht: Gerichtliche Verwalterbestellung

Im dem Urteil vom 25.10.2019 (Az.: 2 C 283/20) ging das AG Delbrück der Problematik nach, ob ein Verwalter für eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch das Gericht bestimmt werden kann. In dem jenem Urteil zu Grunde liegenden Rechtsstreit wollte der klagende Wohnungseigentümer gegen den Willen der anderen beklagten Eigentümer über das Gericht einen Verwalter bestellen lassen.

In der Teilungserklärung aus dem Jahr 2011 war bestimmt worden, dass ein externer Hausverwalter vorerst nicht bestellt wird, er jedoch wegen der Regelung des § 20 Abs. 2 WEG jederzeit verlangt werden kann. Denn in § 20 Abs. 2 WEG steht geschrieben, dass die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann.

Bevor der Kläger gerichtliche Hilfe in Anspruch nahm, forderte er die Beklagten vergeblich im Rahmen eines Umlaufbeschlussverfahrens auf, der Bestellung einer Hausverwaltung zuzustimmen. Daraufhin reichte der Kläger seine Klage auf Bestellung eines Verwalters durch das Gericht beim AG Delbrück ein. Dort gab der Kläger an, er könne wegen des in seiner Wohnungseigentümergemeinschaft geltenden Kopfprinzips nicht gegen den Willen der Beklagten die Einsetzung eines externen Verwalters durchsetzen.

Das AG Delbrück gab dem Kläger Recht, dass ein Wohnungseigentümer in der Konstellation, in welcher ein externer Verwalter (noch) nicht bestellt ist, bei einem „dringenden Interesse“ die Bestellung eines solchen durch das Gericht eingeklagt werden kann. Dieser klägerische Anspruch folgt aus § 21 Abs. 4 und  8 WEG.

Für die Annahme eines „dringenden Interesses“. reichten dem AG Delbrück die angespannten persönlichen Verhältnisse der Eigentümer untereinander.

Das AG Delbrück hob in seiner Entscheidung hervor, dass die Beschlussfassung zur Bestellung eines externen Verwalters generell durch ein gerichtliches Gestaltungsurteil erzwungen werden kann und dieser Anspruch nicht verjähren kann. Weil die Bestellung eines Verwalters wegen der gesetzlichen Regelung des § 20 Abs. 2 WEG nicht in der Teilungserklärung ausgeschlossen werden kann, scheidet auch eine Verwirkung des Bestellungsanspruches aus. Dies bedeutet, dass selbst in dem Fall, in dem eine WEG jahrelang ohne einen externen Verwalter ausgekommen ist, ein Eigentümer noch Jahre später die Bestellung eines auswärtigen Hausverwalters erfolgreich einfordern kann.

 

Festzuhalten bleibt, dass ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Willen der Mehrheit eine externe Verwaltung gerichtlich einklagen kann, wenn hierfür ein „dringendes Interesse“ besteht.

 

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