Ist die Heilung einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsrückständen durch Ausgleich der Rückstände möglich?

Eine Zahlung rückständiger Mieten innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, also bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage führt zur Unwirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Immer wieder stellt sich für Mieter und Vermieter dann die Frage, ob diese Heilungsmöglichkeit auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Mietrückständen besteht.

In seiner Entscheidung vom 20.07.2016 (Az.: VIII ZR 238/15) betont der BGH, dass nach seiner ständigen Rechtsprechung die ordentliche Kündigung von der Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unberührt bleibt. Allerdings setzt die ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse voraus, wobei hier eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegen muss.

D.h. die ordentliche Kündigung kann unter Umständen ausnahmsweise ebenso wie die außerordentliche Kündigung durch Ausgleich der Mietrückstände ausgeräumt werden. So ist zum Beispiel eine Heilung anzunehmen, wenn auf Seiten des Mieters eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn es sich um unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe handelt.

Dass der Mieter die offenen Mieten nachgezahlt hat, rechtfertigt für sich genommen alleine nicht die Annahme nicht ausreichenden Verschuldens. D.h. die nachträgliche Zahlung führt nicht automatisch dazu, dass eine ordentliche Kündigung treuwidrig und damit unwirksam wird. Entscheidend ist vielmehr, ob den Mieter ein ausreichendes Verschulden an den Zahlungsrückständen trifft.

In dem vom BGH entschiedenen Fall trug der Mieter vor, er sei vom Finanzamt mit einer überzogenen Steuerschätzung und anschließenden Vollstreckung konfrontiert worden. Dies habe für ihn zu einem Zahlungsengpass geführt. Dies ließ der BGH für eine Heilung der ordentlichen Kündigung nicht ausreichen. Nach seiner Auffassung hätte sich der Mieter darum bemühen müssen, mit dem Finanzamt eine Stundungsvereinbarung herbeizuführen.

In einem vom Amtsgericht Paderborn am 13.12.2016 (Az.: 57 C 176/16) entschiedenen Fall, war ein Mieter selbstständig tätig. Nachdem ihm das Geschäftskonto gepfändet worden war, konnte er seine Wohnraummiete zeitweise nicht bezahlen. Nach Ansicht des Amtsgericht Paderborn hatte der Mieter die den Mietrückständen zu Grunde liegende Pfändung nicht zu verantworten. Ferner hielt das Amtsgericht dem Mieter zu Gute, dass dieser die Mietrückstände stets kurzfristig ausgeglichen hatte. Zudem seien auf Grund des Bezuges von Sozialleistungen zukünftig keine weiteren Rückstände zu erwarten.

Festzuhalten ist daher, dass stets im Einzelfall zu prüfen ist, inwieweit der Mieter die Rückstände zu verantworten hat. Ein Ausgleich der Rückstände allein reicht jedenfalls nicht aus.

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