Die Nichtzahlung der Kaution ist als Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung in § 569 Abs. 2 a BGB gesetzlich geregelt. Nach § 569 Abs. 2 a BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in einer Höhe von mindestens zwei Kaltmieten in Verzug ist. In § 569 Abs. 2 a Satz 3 BGB steht sogar ausdrücklich geschrieben, dass eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich ist.
Dennoch kann auch hier in Ausnahmefällen eine vorherige Abmahnung notwendig werden. So vertritt das Landgericht Verden in seinem Urteil vom 19. Oktober 2018 (Az.: 2 S 33/18) die Auffassung, dass bei einer außerordentlichen Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Abmahnung unerlässlich sein kann.
In jenem vom Landgericht Verden entschiedenen Gerichtsverfahren bestand zwischen den Parteien seit dem 1. Oktober 2016 ein Mietverhältnis. Die Kaution war nicht gezahlt worden. Erst am 4. September des Folgejahres kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich unter Bezugnahme auf die Norm des § 569 Abs. 2 a BGB.
Während der Vermieter im Prozess erklärte, er habe die Zahlung der Mietsicherheit immer wieder aufs Neue mündlich verlangt, wiesen die Mieter seine Erklärung zurück. Diese mündlich geäußerten Zahlungserinnerungen konnte der Vermieter nicht beweisen. Einigkeit zwischen den Parteien bestand nur in dem Punkt, dass der Vermieter zuletzt die Kaution mit Schreiben vom 6. Juli 2017 angemahnt hatte. Die Mieter gaben hierzu jedoch an, sie hätten jenen Brief zum Anlass genommen, um mit dem Vermieter telefonisch in Verhandlungen bezüglich der Mietsicherheit zu treten. Die Verhandlungen seien ohne konkretes Ergebnis beendet worden. Beweise für die vom Vermieter bestrittene Verhandlung konnten sie dem Gericht nicht anbieten.
Obwohl der Vermieter die Verhandlung über die Kaution bestritt, schenkte das Landgericht Verden den Mietern Glauben. Es hielt jene Aussage der Mieter für glaubwürdiger als den Vortrag des Vermieters. Im Ergebnis führte diese Annahme zu der folgenden Schlussfolgerung des LG Verden:
„Bei dieser Sachlage war der Kläger (hier der Vermieter) unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gehalten, die Beklagten (hier die Mieter) vor einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution ausdrücklich auf die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung hinzuweisen. In Anbetracht des zuvor geführten Gesprächs brauchten die Beklagten mit einer solchen nicht zu rechnen.“
Der Umstand, dass der Vermieter mit dem Ausspruch der Kündigung fast ein ganzes Jahr gewartet hatte, seine lediglich verbal getätigten Abmahnungen nicht beweisen konnte und die Mieter das Landgericht trotz gleicher Beweisschwierigkeiten von der telefonischen Verhandlung überzeugen konnten, hat den Prozess zu Gunsten der Mieter entschieden.
Nur in besonderen Ausnahmefällen wird man das Erfordernis einer vorherigen und unmissverständlichen Abmahnung vor Ausspruch einer Kündigung wegen fehlender Kautionsleistung annehmen können. Nichtsdestotrotz macht das Urteil des LG Verden aus Vermieterperspektive aber auch deutlich, dass eine außerordentliche Kündigung wegen fehlender Zahlung der Kaution kein Selbstläufer ist.
Gerne steht Ihnen die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Strake & Strake bei allen Fragen zu der Thematik „Beendigung des Mietverhältnisses“ anwaltlich zur Seite.